商业4.0成新宠，福州这家商业巨擘又放大招！

曾几何时，每一次大型商业综合体的开业都会“撩”动着福州市民的心，如今，满城尽是综合体，但开业容易，守业却难，究竟能火多久，就看其经营模式及其杀手锏的产品和服务能力。

NO. 1｜壹

福州商业变迁史

谈到商业综合体，我们首先来追溯一下福州商业的历史。

随着时代的不断发展，大众的消费需求也在日益变化中。在这样的背景下，福州商业地产的开发及发展模式也经历了4次变革：从零散的沿街商铺；到满足购物需求的百货公司；再到集合购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的购物中心；直到如今以满足客户体验和社交需求的街区综合体。

2007年以前，东街口东百商圈就是绝对的市中心，而随着宝龙、万象城（非华润系）开业，万宝商圈另立山头，同年台江元洪城开业。随后，2010年和2011年，双万达广场开业，2013年-2015年期间，五四北泰禾、世欧广场、东泰禾广场也陆续开业，而即将开业的宜家综合体，也将给市民带来一种全新的购物体验，至此，福州购物中心也呈现百花齐放的局面。

虽然福州综合体数量多，体量在10万方以上的项目也不在少数，但据公开数据统计，2018年全国超10亿元营业额的商场中，福州仅有东二环泰禾广场（30亿元）和东百中心（20亿元）入围。东街口商圈为传统中心，2017年底重新改造恢复，并于2018年元宵节之际举行万人狂欢盛宴，以超103万人次的流量霸气回归。后者则是福建省最大的商业综合体，除了体量庞大，也是因为投资商也不断给这个增加新的IP，入驻的30%品牌商家为全福州独家。

2018年元宵节东街口万人狂欢宴

东二环泰禾广场水秀表演现场

NO. 2｜贰

街区式商业崭露头角

目前，福州主要以商业1.0到3.0的模式为主，传统的街面店面业态少，不能满足购物日常所需，还要忍受风吹日晒雨淋的困扰。而百货和购物中心虽然业态丰富，也能满足客户一站式购物娱乐休闲的需求，但是商圈周围人车、车流量密集，往往会面临交通拥堵、且还有找车位难等通病。

街区式商业作为商业4.0时代的代表作，改变了人们以往在“封闭”空间购物的习惯，相比于传统的小区底商，业态更为丰富，商业氛围更浓，赋予购物之外更多的休闲体验。

街区式商业提倡的是“以人为中心”的概念，注重并满足消费体验及社交需求，其源于意大利，流行于欧洲国家，之后，该产品理念也逐渐在我国商业项目发展中蔓延，帮助企业挖掘创新型模式的价值。如成都远洋太古里、大悦城等作为主题街区的先行者，自从开业以来，就备受消费者追捧，“街区式商业”已逐步成为商业新宠。

成都远洋太古里

上海大悦城

NO. 3｜叁

世茂东望里街区式商业应运而生

如今商业综合体遍地开花，且高度同质化，在此背景下，消费者对1公里居住范围内购物体验和社交需求有所提升。即便是东泰禾到东街口商圈这条黄金中轴，处于两个商圈板块间的居民，1公里范围内没有像样的商业街来满足板块居民一站式日常消费，虽距离周边大型综合体不远，但步行时间较长，需要驱车前往，便利度也大打折扣。

如今，这条福州“一轴双核心”黄金发展中轴上，世茂倾力推出的4.0街区式商业——世茂东望里，满足1公里范围内居民消费体验及社交需求。“一轴双核心”即以塔头路为轴线，以东街口商圈和东二泰禾商圈城市双核心。而东街到东泰禾这条商业黄金轴，不单单是商业的繁华、其历史故居、完善的交通配套、医疗、优质学校都是围绕这条城市中轴线来发展，就目前而言，其地位很难被替代。

据悉，世茂东望里为建面约10000㎡的奢尚主题街区，单间建面约40-200㎡，以亲子教育、奢尚餐饮、休闲、购物4大主题业态，在此之上又细分为特色主题餐厅、精品超市、亲子游乐场、教育培训基地、金融银行、生活休闲配套、甜品烘焙等十余种经营类型，满足项目1公里范围内居民一站式购物消费。

街区式商业示意图1：图片来源网络

街区式商业示意图2：图片来源网络

诚然，该类街区式商业的人气无法与大体量的购物中心相提并论，但一般的投资者往往只能买到购物中心的附属内街商铺，位置好的店铺投资门槛较高，动辄大几百万甚至上千万。我们不能说这种附属内街产品投资价值不高，但一旦遇到开发商自持店铺运营不佳，或者遇到市场消费力下降等不利因素影响后，附属商业的运营受到的打击会持续增加，转租率、空租率将会走高，投资风险也更高。

从目前福州主要商业街、购物中心的租金情况来看，开发商自持的商业与附属街道的租金差异较大。即便可购买位置不错的店铺，其面积和单价都较高，单间店铺成本则高达上千万，对投资者的资金实力和后续的经营稳定性等都是多重考验。再比如传统的街面店铺中亭街，近年来综合体和电商的冲击，租金却居高不下，导致整体空置率也在上涨，整体出租率不足7成。

而世茂东望里打造的商业街，主要面向周边社区居住的消费者，周边辐射世欧澜山、香樟林等高端社区外，方圆500米内有十余个小区、多座办公楼，涵盖数万常住人口，属于典型的依托高频次消费的商业产品，具备稳定与长效性。

除了地段和稳定的人流量，也要看板块的规划利好，项目毗邻4号线和滨海快线换乘站点，4号线可与福州开通和在建的地铁线换乘，滨海快线则是目前福州在建的最长的轨道交通，未来轨道交通的贯通，也会提升项目及其商铺的整体价值。

值得一提的是，街区型商业的业态基本都是“消费驱动型”，往往通过市场灵活度自行更迭业态，街铺做什么能给与消费者更好的感受，从而提升消费者粘性。而世茂东望街区商业也不受制于哪种固定业态，更具灵活性。

综合来看，世茂东望里的街区商业有以下特征和亮点：

1、属于福州核心地段，毗邻主干道；

2、周边居民区较为密集，有固定的人流量支撑；
3、商业体量适中，业态丰富，且较为灵活；

4、购置门槛较低，适合普通投资者或自营客户。

NO. 4｜肆

世茂商业地产造诣

作为世茂集团的战略重点之一，世茂商业负责世茂集团自持商业、办公及产业园等多种类型物业，的开发、投资和运营。截至2020年3月，世茂商业已进入全国28座城市，拥有54个商业项目，已投资的商业总建筑面积超700万方，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）率达65%。

世茂商业秉持匠心理念，通过产品区位、类型、商业逻辑对项目进行了梳理和盘点，形成了“4+2”产品线管理体系，即四大商业产品线（世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+），及两大办公产品线（世茂大厦、世茂智汇园Link Park）。

本次推出世茂东望里街区式商业，也是世茂四大商业产品线中的“世茂52+minimall”类型，以小体量创造大价值的社区商业，打造既熟悉又亲切的生活休憩与社交空间。 

世茂作为国内商业巨擘，已在全国范围内打造了出不同类型的商业标杆项目，并依托集团产业链，打造具有独特文化娱乐精神和拥有自主知识产权的系列娱乐项目，满足不同年龄消费者对文娱生活的需求。世茂凭借多年在商业地产的经验和作品呈现，力证在商业方面的造诣。

经 典 项 目 展 示

上海世茂广场:

项目坐落于上海市南京东路829号，地理位置优越，体量约5.8万方，致力于打造“魔都潮流枢纽”，吸引以20-35岁追逐潮流的人士为主的的目标消费者。 改造后的上海世茂广场由建筑师Andrea Destefanis亲自操刀。以“剧院”为设计概念，打造具有时尚、先锋、工业风格的室内效果。

厦门世茂Emall
以年轻客群为主，主打时尚、潮流的创意聚集地。融合了生活、潮流、美食、娱乐、万达海景影城、观海健身会所等多样业态，引进福建首家星空魔幻城科技体验馆、福建省最高端配置的海景健身中心古德菲力，致力于为城市白领、游客、及居民提供更优质的城市配套服务及丰富的购物体验。

上海世茂蓝精灵主题乐园
2020年5月29日，世茂集团携手比利时蓝精灵版权方打造的亚太区首座蓝精灵乐园迎来盛大开园，风靡全球的国际动漫IP形象蓝精灵正式入驻位于上海佘山国家旅游度假区。通过1：1还原动画场景、高度沉浸式的体验、为申城打造又一国际文娱新地标，促动主题乐园消费市场再升级。

此前，世茂东望推出的住宅产品，在当前市场情况下不到一个月时间几近售罄，客户对板块价值和楼盘的认可度不言可喻。

近期，世茂东望里街区式商业产品也即将面市，目前正在预约中，这种商业新物种将会给市民带来怎样的全新体验？也让我们拭目以待。

温馨提示

本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。

读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。

如仍有疑问，欢迎后台留言单独咨询。

本文完

文 | 克而瑞 福州
未经授权，数据不得转载

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